離婚と家の名義変更｜住宅ローンありの場合・贈与税についても解説

離婚は家庭の再編とともに、不動産の名義変更を必要とする場合があります。

この記事では、離婚後の不動産名義変更の重要性と手続きについて探ってみましょう。財産分与や子供の権益を守るため、正しい情報と手順を理解しておきましょう。

夫から妻へ。容易ではない家の名義変更｜ローンあり

結婚生活において、財産の多くは夫婦が共有しています。

しかし、離婚するとなると、それらがどちらのものであるかをはっきりさせなくてはなりません。その際に、悩ましい問題となるのが住宅ローンの残っている、ローンありの土地や住まいです。

ふたつの名義

ローンが残っている不動産には「所有名義」と「ローン名義」というふたつの名義が存在します。

これらがどちらも夫婦共有名義になっていることもありますし、単独名義の場合もあるでしょう。

しかし、いずれにせよ、離婚の際には必要に応じてその「名義を変更」しなくてはならない場合がでてきます。

例えば、引き続き「妻が住む」けど夫が出ていくケースなどです。

所有者名義変更の場合

所有者名義の変更は比較的簡単です。

ローンを組んでいる金融機関の承諾を得て、変更手続きを行えばよいだけです。ただし、金融機関に無断で所有者名義を変更するのは契約違反であり、最悪の場合には住宅ローンの一括返済を求められるケースもあるので注意が必要です。

住宅ローンの名義変更の場合

それに対して、住宅ローンありの場合の名義変更は容易ではありません。なぜなら、住宅ローンというのは借金だからです。

たとえば、金融機関がAさんに1000万円を貸していたとします。それはAさんに返済能力が十分あると判断したから貸したわけです。

それをある日、「借金はBさんが返すことになったので、Bさんに名義変更してください」と言われてもお金を貸した側は簡単には納得できないでしょう。Bさんには借金を支払う能力がないかもしれないからです。

特に、ローン名義が夫婦共有になっている場合、金融機関としては夫婦両方の収入を見込んでお金を貸しているわけですから、それをどちらか片方の名義にするという話を納得してもらうにはかなりの困難が伴うでしょう。

つまり、住宅ローンを完済していない場合、離婚で自由に名義変更できることは少ないといえます。

というのも、金融機関との契約で住宅ローンを返済するまで無断で第三者に譲渡することを禁じている場合が多いからです。名義変更をする際には、金融機関の承諾が必要なケースが大半です。

もし無断で所有名義人を変えてしまうと、契約違反となって住宅ローンの残額を一括払いで請求される恐れもありますので注意が必要です。

※なお、上記で解説したとおり、住宅ローンの名義と家（不動産）の所有名義は別物です。しかし、基本的にはローンを払う人で統一されていることが多いです。

住宅ローンが残っている場合に名義変更するには？

それでは、夫名義の住宅ローンが残っている場合に、妻に名義変更をするにはどうすればいいのでしょうか。

大きくわけて以下の2つのパターンが考えられます。

①住宅ローンの借り換えをする｜妻名義にする

一つ目は、住宅ローンの借り換えです。

これには、残っている住宅ローンをそのまま妻に引き継ぐ方法と、今の銀行もしくは他の銀行から妻名義のローンを借りて夫のローンを払う”夫婦間売買”という方法の2種類があります。

ただし、どちらも銀行からお金を借りるための審査が必要となります。

そのため、夫より妻の収入が低かったり、専業主婦（パート）などで安定した収入がなかったりする場合には、審査に通らない可能性が高いです。

もしこの方法で名義変更をしたいのであれば、給料明細や安定してローンを払える証拠などをもって金融機関に相談する必要があります。

②夫に完済してもらった後に名義変更をする

二つ目は、夫に住宅ローンを完済してもらった後に名義変更を行う方法です。

例えば、下記のような方法にすることで、夫にローンを完済してもらいます。

• 「養育費や慰謝料の代わりに住宅ローンは全額夫が支払う」
• 「金融機関には夫から払うが、妻が毎月夫にその分のお金を振り込む」

その後、名義変更で妻名義にすれば銀行の審査なども必要ありません。

住宅ローンの借り換えを行う際の手順

住宅ローンの名義変更をするには借り換えを行うのが最も現実的です。その手順としては、簡単に書くと以下の通りです。

• 金融機関の窓口で新しい融資の審査の申し込みを行う
• 審査が行われる
• 審査に受かり、必要書類を提出すれば正式に決済がおりることになる

同時に、これまで借入をしていた金融機関に対して新たに借り入れをした金融機関から返済があり、以前のローンは完済されます。

ローンが完済されれば次に登記の変更が必要です。

以上の手続きがすべて終われば、名義変更が完了したことになります。

ただ、手続きの際には保証料、保証料手数料、事務手数料、印紙税などが必要となってきます。

いくらになるかは借入の金額によっても異なってくるので必ず事前に確認するようにしましょう。

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住宅ローンの名義変更を行う場合に気をつけなければならないのが贈与税の問題です。たとえば、夫婦共有名義でローンの残りが2000万円あり、それを離婚の際に夫単独のローンに借り換えたとします。

すると、夫はローン返済における妻の負担分も引き受けたことになるので、これが贈与に当たると解釈されてしまいます。

もちろん、贈与税には年間110万円の控除があるため、仮に、年間のローン返済額が100万円ならば贈与税の対象にならないと解釈することもできるでしょう。

しかし、借り換えをすると、その瞬間に妻はローンから解放されるので2000万円の半分に当たる1000万円を一括贈与されたと解釈される可能性があります。

そうなると、1000万円から控除分を差し引いた金額に贈与税がかかることになります。

まとめ

以上の点を含め、離婚の際の住宅ローンの扱いについては難しい問題が多く含まれています。

もし、疑問に思う点があれば弁護士など専門家に相談してトラブルを未然に防ぐようにしていきましょう。