相談したい！離婚の際の住宅ローンの名義変更の方法と注意点

2019年6月5日

夫から妻へ。容易ではない名義変更

結婚生活において、財産の多くは夫婦が共有しています。

しかし、離婚するとなると、それらがどちらのものであるかをはっきりさせなくてはなりません。その際に、悩ましい問題となるのが住宅ローンの残っている土地や住まいです。

ローンが残っている不動産には所有名義とローン名義というふたつの名義が存在します。これらがどちらも夫婦共有名義になっていることもありますし、単独名義の場合もあるでしょう。

しかし、いずれにせよ、離婚の際には必要に応じてその名義を変更しなくてはならない場合がでてきます。このうち、所有者名義の変更は比較的簡単です。

ローンを組んでいる金融機関の承諾を得て、変更手続きを行えばよいだけです。ただし、金融機関に無断で所有者名義を変更するのは契約違反であり、最悪の場合には住宅ローンの一括返済を求められるケースもあるので注意が必要です。

それに対して、住宅ローンの名義変更は容易ではありません。なぜなら、住宅ローンというのは借金だからです。

たとえば、金融機関がAさんに1000万円を貸していたとします。それはAさんに返済能力が十分あると判断したから貸したわけです。

それをある日、「借金はBさんが返すことになったので、Bさんに名義変更してください」と言われてもお金を貸した側は簡単には納得できないでしょう。Bさんには借金を支払う能力がないかもしれないからです。

住宅ローンの名義変更に関してもそれと同じ問題が含まれているわけです。特に、ローン名義が夫婦共有になっている場合、金融機関としては夫婦両方の収入を見込んでお金を貸しているわけですから、それをどちらか片方の名義にするという話を納得してもらうにはかなりの困難が伴うでしょう。

住宅ローンの名義を変更するのは確かに困難ですが、方法がないわけではありません。

たとえば、夫婦共有名義で住宅ローンを組んでいた場合はローンそのものを借り換えるという手があります。つまり、単独名義で別の住宅ローンを組み、それによって夫婦共有名義のローンを完済してしまうのです。

そうすれば、名義変更を行ったのと同じ結果が得られます。また、夫の単独名義から妻の単独名義に変更したい場合なども同じ方法が可能です。

ただ、この方法は単独でローンを組めるほどの経済力があることが前提となります。経済力が乏しい場合には単独名義のローン審査に通ること自体が難しくなってくるでしょう。

住宅ローンには共有名義の他にもローンの名義が夫になっており、妻がその連帯保証人になっているというパターンもあります。

これを離婚後もそのままにしていると、もし夫が住宅ローンを払えなくなった場合にその請求が妻のところにくることになります。

離婚する際に連帯保証人から外れたいところですが、そのためには自分の代わりに連帯保証人になってくれる人を用意しなければなりません。

しかし、現実問題として、本人と関係のないローンの連帯保証人になってもらえるように説得するのはかなりの困難が伴います。それに、連帯保証人の変更を認めるかどうかはあくまでも金融機関の判断となるため、断られる可能性があることも頭に入れておいた方がよいでしょう。

住宅ローンの名義変更をするには借り換えを行うのが最も現実的です。その手順としてはまず、金融機関の窓口で新しい融資の審査の申し込みを行います。

ちなみに、金融機関の融資審査はインターネットからでも申し込みが可能なので、忙しい人はそちらを利用すればよいでしょう。審査に受かり、必要書類を提出すれば正式に決済がおりることになります。

同時に、これまで借入をしていた金融機関に対して新たに借入をした金融機関から返済があり、以前のローンは完済されます。ローンが完済されれば次に登記の変更が必要です。

以上の手続きがすべて終われば、名義変更が完了したことになります。ただ、手続きの際には保証料、保証料手数料、事務手数料、印紙税などが必要となってきます。

いくらになるかは借入の金額によっても異なってくるので必ず事前に確認するようにしましょう。

住宅ローンの名義変更を行う場合に気をつけなければならないのが贈与税の問題です。たとえば、夫婦共有名義でローンの残りが2000万円あり、それを離婚の際に夫単独のローンに借り換えたとします。

すると、夫はローン返済における妻の負担分も引き受けたことになるので、これが贈与に当たると解釈されてしまいます。

もちろん、贈与税には年間110万円の控除があるため、仮に、年間のローン返済額が100万円ならば贈与税の対象にならないと解釈することもできるでしょう。

しかし、借り換えをすると、その瞬間に妻はローンから解放されるので2000万円の半分に当たる1000万円を一括贈与されたと解釈される可能性が非常に高くなってくるのです。

そうなると、1000万円から控除分を差し引いた金額に贈与税がかかることになります。以上の点を含め、離婚の際の住宅ローンの扱いについては難しい問題が多く含まれています。

もし、疑問に思う点があれば税理士や司法書士といった専門家に相談してトラブルを未然に防ぐようにしていきましょう。